29.09.2018

Leitlinien für das Baulandmanagement

Lippstadt.(-ger) Die Linken wollten die Diskussion über die von ihnen beantragte Sozialquote im Wohnungsbau, die breite Mehrheit des Rates hielt den Stadtentwicklungsausschuss als Fachgremium aber für den geeigneteren Ort. Für Fraktionschef Michael Bruns war das eine Enttäuschung, Zustimmung signalisierten jedoch nur die Grünen. Geht es nach der Linken, dann beschließt der Rat bei Neubauten mit mindestens zehn Wohnungen einen Anteil von mindestens 30 Prozent öffentlich gefördertem Mietwohnungsbau. Beim Verkauf von städtischen Wohnbaugrundstücken sollen wenigstens 30 Prozent der Baugrundstücksflächen an den Zweck der Errichtung von öffentlich geförderten Mietwohnhäusern gebunden werden.

Begründet wird der Antrag mit der hohen Nachfrage nach günstigem Wohnraum und der Mietpreisentwicklung. Die Linke sieht in der Sozialquote ein geeignetes Mittel und bezieht sich damit ausdrücklich auf die Forderung des Mieterbundes Ostwestfalen-Lippe und Umgebung. Nach dem Wohnungsmarktbericht 2017 der Stadt sei ein weiterer deutlicher Rückgang des Bestandes an Wohnungen mit Belegungs- und Mietpreisbindungen in den nächsten Jahren absehbar. Die Nachfrage nach Sozialwohnungen könne unmöglich gedeckt werden. Der Bestand im geförderten Wohnungsbau sei seit 2011 rückläufig. Die Mietpreise für Neuvermietungen stiegen seitdem allgemein an. Wegen der Änderung der Wohnungsraumförderungsbestimmungen in Lippstadt seit vergangenem Februar in die Mietstufe 3 werde öffentlich geförderter Wohnungsbau attraktiver für Investoren, stellen die Linken in ihrem Antrag fest.

In ihrer ausführlichen Stellungnahme weist die Verwaltung darauf hin, dass eine pauschale Quote für die Errichtung von preisgebundenen Wohnungen bei Neubauten rechtlich nicht umsetzbar sei. Sobald ein Projekt nach dem geltenden Planungs- und sonstigen öffentlichen Recht zulässig sei, bestehe ein Rechtsanspruch auf eine Baugenehmigung. „Eine weitere Einflussnahmemöglichkeit besteht seitens der Stadt nicht“, konstatiert der Fachdienst Stadtplanung und Umweltschutz. Hingegen halten die Bauexperten der Stadt eine Quotenregelung bei der Veräußerung städtischer Liegenschaft für den Bau von Wohngebäuden grundsätzlich für möglich. Die Quote könne durch Klauseln im Grundstückskaufvertrag und ergänzend durch die Eintragung von Baulasten gesichert werden.

Nach dem Bericht der Stadt sind in den letzten Jahren durchschnittlich 14 Wohnungen pro Jahr mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung als preisgebundene Wohnungen errichtet worden. Darunter gab es Jahre ohne neue Wohnungen und Jahre, in denen bis zu 29 Wohnungen entstanden. Am aktivsten auf dem Markt ist die GWL, die zwischen 2015 und 2018 36 neue Wohnungen verwirklicht hat. Die Stadt selbst ist ebenfalls engagiert. „Dies zeigen auch die aktuellen Vergaben städtischer Grundstücke für den Mehrfamilienhausbau, bei denen durchaus bis zu 50 Prozent der Wohnungen als preisgebundene Wohnungen entstehen könnten“, hält die Verwaltung fest. Eine pauschale Quote werfe bei der Umsetzung jedoch diverse Fragen und Probleme auf. So biete die Festsetzung in einem Bebauungsplan noch keine Garantie, dass wirklich preisgebundene Wohnungen entstehen; es sei ein ergänzender Vertragsabschluss mit dem jeweiligen Entwicklungsträger/Grundstückseigentümer zur Absicherung einer solchen Quote erforderlich. Zudem sei es nicht bei jeder Wohnbauflächenneuausweisung sinnvoll, dass preisgebundene Wohnungen in dem verlangten Umfang gebaut werden. Das könne beispielsweise sein, wenn Mehrfamilienhäuser städtebaulich nicht in die Baustruktur der Umgebung passen, das Baugebiet zu klein für diese Bauten oder wiederum so groß sei, dass durch die Erfüllung der Quote eine angemessene soziale Durchmischung nicht gewährleistet werden könne. Die Verwaltung macht in ihrem Bericht auch auf die Verfügbarkeit von Förderdarlehen aufmerksam. Danach stehen im Kreis Soest jährlich 6,6 Mio. Euro bereit. Damit könnten 60 bis 70 Wohnungen neue Wohnungen im gesamten Kreisgebiet gefördert werden. Diese Verfügbarkeit kann nach Darlegung der Stadt bei einer Quote zu Umsetzungsproblemen oder sogar Entwicklungshemmnissen führen.

Die Notwendigkeit weiteren Wohnraums in der Stadt ist unstrittig. Nach der Wohnbauflächenbedarfsprognose entsteht in der Stadt ein Bedarf von 2.000 Wohneinheiten bis 2030. Das entspricht 71 Hektar neuem Wohnbauland. Die Stadt leitet daraus drei unterschiedliche Handlungsfelder ab: die Schaffung preisgünstigen Wohnraums unterschiedlicher Qualitäten, die Entwicklung nachhaltiger Wohnquartiere sowie die Begleitung des Generationenwechsels im Bestand.

In der Abwägung aller Aspekte rät die Verwaltung von einer Quotenregelung ab. Vielmehr sollten Leitlinien für ein nachhaltiges Baulandmanagement in Lippstadt aufgestellt werden, die dann den Rahmen für künftige Baulandausweisungen bilden. „Hierbei soll die Bereitstellung von preisgünstigem Wohnraum besondere Bedeutung finden“, betont die Stadt in ihrer Vorlage. Die Leitlinien sollen von der Verwaltung als Vorschlag entwickelt und in den politischen Gremien diskutiert und entschieden werden. Dazu wird der Stadtentwicklungsausschuss die Gelegenheit haben.
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